Refinanciar una primera y segunda hipoteca puede ser un poco más fácil cuando ambos préstamos provienen del mismo prestamista. Cuando está tratando con dos prestamistas diferentes, y si no está refinanciando en un nuevo préstamo que paga ambos préstamos, los prestamistas tienen agendas conflictivas: ambos quieren que se les pague primero en caso de una ejecución hipotecaria .
Antigüedad
El dinero de una venta de ejecución hipotecaria paga sus deudas en orden de antigüedad. Con unas pocas excepciones, los gravámenes por impuestos a la propiedad se pagan antes que todos, su primer prestamista hipotecario es el primero en cobrar. Con una refi, normalmente pagas esa hipoteca y tomas una nueva. El problema es que, a menos que tome ciertos pasos, ese nuevo préstamo se consideraría "junior" para su segunda hipoteca. Ningún prestamista refinanciará su préstamo a menos que el titular de la segunda hipoteca acepte permanecer en la posición junior.
Soluciones
Si tiene el efectivo para pagar su segunda hipoteca antes de refinanciar, eso resuelve el problema. Si no es así, puede ver la refinanciación con una hipoteca, que pagará ambos préstamos. Una tercera opción es simplemente pedirle al prestamista de la segunda hipoteca que "subrogue" el préstamo, tomando nuevamente la posición junior. Esto tiene sentido, ya que el prestamista junior no está en peor situación que antes, y de hecho, si la refinanciación reduce sus pagos mensuales, es menos probable que incurra en incumplimiento de cualquiera de los préstamos, pero algunos prestamistas de la segunda hipoteca pueden tener muchas esperanzas de una recompensa.
Bajo el agua
Si tiene una casa bajo el agua, una donde la hipoteca vale más que la propiedad, es aún más difícil obtener una refi. Es probable que su prestamista de segunda hipoteca no se subrogue si sabe que la ejecución hipotecaria ni siquiera cubrirá la primera hipoteca. Una solución es la iniciativa federal Making Home Affordable, que ofrece incentivos a los prestamistas para refinanciar las casas subacuáticas, pero expira al final de 2013. La Administración Federal de Vivienda tiene un programa para hipotecas no FHA que pueden permitirle refinanciar si su hipoteca es 115 por ciento del valor de su vivienda, o menos.
Consideraciones
Si la refinanciación para pagar ambos préstamos es una opción, primero haga algunos cálculos. Refis vienen con costos de cierre al igual que la hipoteca original. No ve los beneficios de la refinanciación hasta el punto de equilibrio, el punto en el que los ahorros mensuales pagan esos costos. Siéntese y calcule el punto de equilibrio para su préstamo y pregúntese si estará en la casa el tiempo suficiente para ver llegar ese día. Si no, la refinanciación será una pérdida neta.
