Las casas de vacaciones también pueden ser propiedades de inversión.
Si tiene una casa en un destino de vacaciones, no tiene que ser una casa de vacaciones. Dependiendo de cómo lo use, el Servicio de Impuestos Internos puede permitirle clasificarlo como una propiedad de inversión. La tenencia de propiedades de inversión conlleva importantes beneficios fiscales, especialmente si no puede aprovechar los castigos que el IRS permite en segundas residencias.
Actividad de alquiler mínimo
Si alquila su casa por menos de 15 días por año o no lo alquila en absoluto, el IRS generalmente no lo considera como una propiedad de inversión. Considera su uso de alquiler de la propiedad tan mínimo que no requiere que reporte el alquiler como ingreso o pague impuestos sobre él. Debido a su uso limitado de alquiler, deberá tratarlo como una residencia personal.
Actividad significativa de alquiler
Si alquila la casa por 15 días o más por año, el IRS la considera una inversión inmobiliaria . La forma exacta en que lo trata el IRS depende de cuánto lo use. Si nunca lo usa para usted o para el beneficio de su familia inmediata, se trata como una inversión pura. Si lo usa por menos de 15 días al año y menos del 10 por ciento de la cantidad total de días que está disponible para alquilar, debe asignar sus costos entre el alquiler y el uso personal, pero sigue siendo una propiedad de alquiler. Usarlo para más de esos umbrales aún le permite tratarlo como una propiedad de alquiler, pero, además de tener que asignar su uso, pierde la capacidad de amortizar las pérdidas frente a otros ingresos.
Asignación de uso
Cuando use una propiedad tanto para inversión como para uso personal, el IRS requiere que lo divida entre los dos usos, casi como si fueran dos propiedades. Por ejemplo, si tiene una casa alquilada que está disponible para alquilar 100 días al año, y pasa 15 de esos días en la casa, la casa se consideraría 15 por ciento de residencia personal y 85 por ciento de propiedad de inversión. Si pasa tiempo en la casa cuando no está disponible para alquilar, lo agrega a la cantidad total de días. Entonces, si permaneció 15 días antes de los 100 días de actividad de alquiler, dividiría los 15 en 115 días para obtener un 13 por ciento de uso de alquiler y un 87 por ciento de inversión. Utilizaría estas proporciones para asignar los gastos de la casa.
Impuestos a las viviendas de vacaciones
El IRS le permite cancelar el interés de la hipoteca en su segunda casa, siempre que la deuda combinada de la hipoteca en sus dos casas no exceda de $ 1.1 millones. . Si paga $ 19,000 en intereses al año en su casa de vacaciones y se usa para uso personal el 15 por ciento de las veces, reclamaría una cancelación de intereses de $ 2,850 en su Anexo A. También puede cancelar la proporción de uso personal de su impuestos sobre la propiedad, por lo que también reclamaría $ 675 de una factura de impuestos a la propiedad de $ 4,500 como deducción
Impuestos a la propiedad de inversión
Con una propiedad de inversión, el IRS le permite cancelar todos los gastos en los que incurre al poseerla. incluyendo intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, reparaciones y servicios públicos. El IRS incluso le permite depreciar la propiedad y escribir una porción de su valor cada año. Para determinar cuántos de sus gastos puede reclamar, mire su porcentaje de uso de inversión. Si la casa se usa como inversión el 85 por ciento del tiempo, puede restar el 85 por ciento de todos sus gastos a los ingresos por alquileres del Anexo E.
Pérdidas de propiedades de inversión
Si su propiedad de inversión en casas de vacaciones pierde dinero, Es posible que pueda restar esas pérdidas de su ingreso tributable regular. Para calificar, debe usar la casa un 10 por ciento o menos del número de días que se alquila y no más de 14 días en total. Si alquila la casa durante 90 días al año, por ejemplo, su uso tendrá un límite de nueve días, pero si lo alquila durante 170 días, su uso permitido se eleva a 14 días. Si cumple con esta prueba y su ingreso bruto ajustado es de $ 100,000 o menos, puede cancelar hasta $ 25,000 en pérdidas contra sus otros ingresos. Si su AGI supera los $ 100,000, su cancelación se reduce en $ 1 por cada $ 2 de ingreso adicional hasta que se elimine gradualmente con un AGI de $ 150,000.
