Los propietarios pueden encontrarse en una situación financiera si su propiedad está "bajo el agua".
Una primera escritura de fideicomiso es casi siempre el préstamo más grande en su residencia. Independientemente de cuál sea el titular del embargo preventivo de la ejecución hipotecaria, el primer acreedor hipotecario se paga primero. Estos dos hechos y el valor de su casa en relación con todos los préstamos pendientes podrían determinar cómo actúa el titular de su segunda hipoteca en caso de que se atrase en los pagos de su segunda escritura de fideicomiso. Otro factor es el estado de recurso de sus préstamos.
Derecho de ejecución hipotecaria
Incluso si está al día en sus pagos en su primera escritura de fideicomiso, si se atrasa en sus pagos en la segunda escritura de fideicomiso, el titular de la escritura tiene todo el derecho de ejecutar una hipoteca en su casa y usted debe mudarse. Si ese no fuera el caso, un propietario podría mantenerse al día con la primera escritura de fideicomiso y suspender el pago indefinidamente al titular de la segunda escritura de fideicomiso.
Cuando tu casa está "bajo el agua"
Tras el colapso del mercado inmobiliario que comenzó en 2007, muchos estadounidenses descubrieron que debían más por sus casas de lo que valían: en la jerga de bienes raíces, las casas estaban "bajo el agua". Paradójicamente, cuando un propietario de vivienda se atrasa en una segunda escritura de confianza, siempre que logre mantenerse al día con la primera, estar bajo el agua puede protegerla de la ejecución hipotecaria por parte del titular de la segunda. Supongamos, por ejemplo, que el valor actual de la casa es $ 300,000, que hay $ 280,000 que debe en el primero y $ 70,000 que debe en el segundo. Si el titular de la segunda escritura de fideicomiso ejerce una ejecución hipotecaria y la casa se vende por $ 300,000, el primer $ 280,000 se destina al primer titular del gravamen. Solo los $ 20,000 restantes se destinan al segundo titular del gravamen: una recuperación de un poco más de 25 en centavos por dólar.
La segunda decisión del acreedor
En esta situación, el prestamista que posee la segunda escritura de fideicomiso puede decidir no iniciar los procedimientos de ejecución hipotecaria. Puede ser mejor esperar, esperar una recuperación de vivienda que aumente el valor de la casa, y luego ejecutar la hipoteca para obtener un pago completo, más intereses y multas.
Ubicación y capacidad financiera
En la mayoría de los casos, una segunda escritura de fideicomiso es un préstamo de recurso, lo que significa que aunque el prestamista puede recibir solo $ 20,000 de la venta de la casa, aún puede buscar los otros activos del prestatario hasta que haya recuperado los $ 50,000 restantes. Dos condiciones, sin embargo, pueden disuadir al prestamista. Si el prestatario no tiene muchos otros activos, la ejecución hipotecaria no puede producir mucho más que los $ 20,000 iniciales. Además, a partir de la publicación, si la casa está en California, Idaho, Montana, Nevada, Nueva York o Utah, el prestamista puede decidir esperar porque en estos estados denominados de "acción única", un prestamista hipotecario puede realizar una ejecución hipotecaria. la propiedad, en este caso recibe solo $ 20,000 de los $ 70,000 que adeudan, o puede establecer una demanda para cobrar el total de $ 70,000, pero no ambos. A menos que el prestamista esté seguro de que el deudor tiene activos netos distintos de la casa que exceden significativamente los $ 70,000, podría ser mejor esperar hasta que el mercado de la vivienda se recupere y luego se cierre la hipoteca.
