Determine su financiamiento antes de ver los condominios adjudicados.
Los compradores de vivienda ansiosos por conseguir un acuerdo en un condominio a menudo acuden a ventas de emergencia, como ejecuciones hipotecarias. Un banco puede recuperar un condominio cuando el propietario no cumple con la hipoteca. El banco luego vende la ejecución hipotecaria para recuperar pérdidas, lo que a menudo resulta en ahorros para el comprador. Sin embargo, la compra de un condominio ejecutado tiene posibles dificultades, incluidos los requisitos de financiamiento estrictos y las condiciones de mala propiedad o asociación de condominios. Investigue e inspeccione el condominio antes de dar el paso.
Obtenga la preaprobación
El primer paso para comprar es obtener una aprobación previa para un préstamo. Usted y la asociación de condominio deben cumplir con las pautas del prestamista. Los prestamistas quieren desarrollos de condominios sólidos desde el punto de vista fiscal con altas concentraciones de propietarios ocupantes y bajas tasas de morosidad. No puede controlar qué complejo de condominios califica para el financiamiento, pero puede adaptar su búsqueda de acuerdo con los requisitos de su prestamista. Por ejemplo, puede buscar condominios con precios inferiores a su precio de venta máximo que tengan la aprobación de Fannie Mae o la Administración Federal de Vivienda, si está utilizando un préstamo de la FHA. Los proyectos de condominios que no cumplen con las reglas de FHA o Fannie Mae se conocen como "no garantizados" y no están disponibles para compradores financiados.
Elija un profesional
Generalmente tiene dos opciones para encontrar y negociar condominios ejecutados: use el agente del banco o contrata el tuyo propio. El agente de listado que trabaja directamente para el banco que posee el condominio también puede representarlo. Al ir directamente al agente del banco, también conocido como el agente de cotización, el banco renuncia al pago de una comisión de agente de comprador, lo que puede mejorar sus resultados. Sin embargo, es posible que no reciba tanta atención o mano como pueda de un agente de listas. Al contratar a un agente del comprador para que lo represente, entreviste al menos a dos que tengan experiencia en negociaciones de ejecución hipotecaria y ventas de condominios. El agente de un buen comprador rastrea los listados para usted y le muestra solo aquellas propiedades que se ajustan a sus criterios.
Escriba la oferta
No hay una regla que dicte el resultado final del banco o qué precio puede aceptar. Los precios de venta recientes de condominios comparables generalmente dictan el precio. El descuento en casas embargadas es de alrededor del 7 por ciento de descuento en listas comparables, de acuerdo con interest.com. Al escribir su oferta, tenga en cuenta que los ahorros disminuyen a medida que las ejecuciones hipotecarias se ralentizan y aumenta la demanda de condominios. Los bancos pueden tasar viviendas por debajo del valor de mercado para atraer ofertas múltiples y crear una guerra de ofertas. Los bancos también pueden sobreprecio los condominios, así que considere hacer una oferta más baja. Base su oferta en las condiciones del mercado, qué tan rápido se venden los condominios en el área y el precio de venta de las ofertas cerradas. Limite las concesiones, las condiciones o las contingencias de los vendedores a la línea de crédito del banco tanto como sea posible para hacer que su oferta sea más atractiva.
Due Diligence
Para obtener la aprobación de su préstamo, la asociación de condominios debe documentar que tiene seguro, un presupuesto saludable y reservas, sin litigios y sin aumentos de evaluación anticipados. Puede solicitar esta documentación a la asociación, generalmente por una tarifa, inmediatamente después de la aceptación de la oferta. Los ex propietarios con ejecuciones hipotecarias por lo general no pueden mantener o pagar un condominio, por lo que los hogares a menudo requieren reparaciones. Por lo general, se venden como están, lo que significa que el banco no reparará los defectos ni bajará su precio. Contratar a un inspector de viviendas y comerciantes para evaluar la magnitud del daño causado por termitas, fugas y moho antes de seguir adelante con un trato. Realice todas las inspecciones de diligencia debida dentro de los primeros días de la transacción. Una vez que vencen los plazos de inspección, generalmente dos o tres semanas después de la aceptación, usted generalmente renuncia al derecho de solicitar reparaciones o renegociar si decide seguir adelante. Este marco de tiempo limitado se conoce como un período de contingencia. Por lo general, enfrenta una multa, como la pérdida de su depósito, si se retira después del período de contingencia.
