Los préstamos de capital normalmente ocupan la segunda posición de gravamen.
Su hipoteca y su préstamo con garantía hipotecaria son acuerdos legales no relacionados, y en teoría, puede refinanciar cualquiera de estos préstamos sin que uno tenga un impacto en el otro. Sin embargo, las posiciones de gravamen complican la ecuación, y puede encontrar que no tiene más remedio que combinar su préstamo de capital con su hipoteca cuando refinancia.
Conexiones
Cuando obtiene un préstamo hipotecario, su prestamista asegura su interés en su hogar mediante el establecimiento de un derecho de retención sobre la propiedad. Si existen múltiples gravámenes, el titular de la prenda con antigüedad tiene el primer reclamo sobre su vivienda. Si refinancia su hipoteca primaria, el prestamista de su préstamo de capital pasa a la posición de primer gravamen porque ese préstamo es anterior a la nueva hipoteca primaria. Si su casa entra en ejecución hipotecaria, el prestamista de préstamos de capital tendría la primera reclamación sobre los ingresos de la venta de la casa. Si su casa se vende por menos del saldo de los dos préstamos, su nuevo prestamista hipotecario primario puede sufrir una pérdida.
Equidad
Las tasas de interés generalmente son más bajas en las hipotecas primarias en parte porque el prestamista ocupa la primera posición de gravamen sobre su casa. Es probable que su prestamista rechace su propuesta de refinanciamiento a menos que su prestamista de capital acceda a firmar un acuerdo de subordinación. Este documento renuncia al derecho del prestamista de capital a ocupar la primera posición de gravamen y significa que su nuevo préstamo primario puede tomar ese lugar. Sin embargo, su prestamista de capital tiene poco que ganar y mucho que perder al firmar tal acuerdo, por lo que los acuerdos de subordinación no son muy comunes.
Seguro hipotecario privado
Si su prestamista de capital se niega a subordinar su préstamo hipotecario, puede cancelar el préstamo de capital o incluirlo en la refinanciación. Sin embargo, enrollar los dos préstamos en uno podría resultar costoso. Su prestamista puede exigirle que compre un seguro hipotecario privado si el nuevo préstamo excede el 80 por ciento del valor de su propiedad. No tiene que comprar PMI si los saldos combinados de su hipoteca y préstamo de capital lo dejan con menos del 20 por ciento de capital en su hogar, siempre y cuando su primera hipoteca no exceda el 80 por ciento del valor de su hogar. El costo de PMI puede compensar cualquier ahorro de intereses que obtenga como resultado de la combinación de sus dos préstamos.
Consideraciones
Puede evitar el PMI y las molestias de subordinación si refinancia su hipoteca principal existente con su prestamista con garantía hipotecaria. La antigüedad de los gravámenes no será un problema ya que el mismo prestamista ocupará las posiciones de primer y segundo gravamen. No solo eso, sino que los costos de cierre a menudo se establecen como un porcentaje del monto de su préstamo. Esto significa que usted reduce sus costos iniciales al refinanciar solo su hipoteca principal en lugar de ambos préstamos.
