Si puede ofrecer una hipoteca asumible, tanto usted como el comprador ganan.
Cuando venda su casa, puede utilizar los ingresos para pagar su hipoteca o pedirle al comprador que la "asuma": hablar de la hipoteca por hacerse cargo de los pagos. El supuesto es un gran negocio si las tasas han aumentado desde que compró la casa: el comprador obtiene una hipoteca a su tasa más baja y comparte los ahorros al ofrecerle un precio más alto.
Objeciones del prestamista
El supuesto es un buen acuerdo para usted y su comprador, pero no tanto para el prestamista: en lugar de un nuevo préstamo a las tasas actuales, el banco se queda estancado con su antigua hipoteca, menos rentable. Para evitar eso, muchas hipotecas vienen con cláusulas de vencimiento en la venta que le permiten al prestamista exigir el saldo de la hipoteca cuando usted vende. Algunos prestamistas dejarán que el comprador asuma la hipoteca a las tasas de interés actuales, lo cual sigue siendo un buen negocio: si ha estado pagando durante varios años, una mayor cantidad de cada pago va al capital que si el comprador comenzó de cero.
La FHA
Si compró su casa con un préstamo garantizado por la Administración Federal de Vivienda, su prestamista debe permitir que los compradores calificados asuman la hipoteca. Para calificar, el comprador debe presentar a la FHA y las revisiones crediticias de los prestamistas, tal como lo haría para una nueva hipoteca. Si su comprador está interesado en su casa como una propiedad de inversión, eso también la descalifica. También tiene que calificar, demostrando que ha estado viviendo en la casa mientras haya tenido la hipoteca.
Garn-St. Germain
La Ley de Instituciones de Depósito de 1982 Garn-St.Germain permite que ciertas hipotecas sean asumibles incluso si el contrato tiene una cláusula de vencimiento a la venta. Por ejemplo, si está pasando por un divorcio y acepta venderle la propiedad a su cónyuge, él puede asumir la hipoteca. Si transfiere la propiedad a un fideicomiso activo con usted mismo como beneficiario del fideicomiso, el fideicomiso puede asumir la hipoteca. La ley enumera varias otras circunstancias, como heredar bienes de un propietario fallecido, que hacen que las hipotecas sean asumibles.
Consideraciones
Su prestamista puede insistir en que usted tenga que pagar la hipoteca cuando venda, pero no tome su palabra. Compruebe si su contrato tiene una cláusula de vencimiento en la venta; si no lo tiene, puede seguir adelante. Si no puede obtener el visto bueno para una suposición, una opción es hacer que el comprador tome una hipoteca "completa". El comprador le hace pagos mensuales que son más grandes que su hipoteca actual, que usted continúa pagando. Esto es riesgoso, ya que usted es el que está en el gancho con su prestamista si el comprador deja de pagar.
