La ejecución hipotecaria: la gran pesadilla americana.
Si ser dueño de su propia casa es el gran sueño americano, perderlo en una ejecución hipotecaria es la gran pesadilla estadounidense. Si bien las ejecuciones hipotecarias disminuyeron en marzo en 2013 respecto al año anterior, hubo presentaciones de 152,000 ese mes, o una en cada una de las casas de 859 en los Estados Unidos. Para muchos propietarios de casas en ejecución hipotecaria, una preocupación importante es cómo lidiar con las segundas hipotecas.
Entendiendo una segunda hipoteca
Una segunda hipoteca es un préstamo hipotecario sobre una propiedad que ya está hipotecada. El préstamo está garantizado por la equidad del propietario de la vivienda en la propiedad, la diferencia entre el valor de mercado de la propiedad y el valor de la primera hipoteca. Las segundas hipotecas se ejecutan al mismo tiempo que las primeras, tienen una vida útil más corta y, si hay una ejecución hipotecaria, no se les paga hasta después de que la primera hipoteca haya sido cancelada.
El proceso de ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es el proceso legal en el que un prestamista obtiene una orden judicial para cancelar o ejecutar el derecho legal de un prestatario a la redención. El préstamo hipotecario se cancela, pero el deudor tiene la oportunidad de canjear la propiedad pagando el saldo del préstamo y los costos de la ejecución hipotecaria en su totalidad. Si el deudor no puede obtener el dinero, el prestamista es libre de expulsar al prestatario de la casa y venderlo a un nuevo comprador. El deudor sigue siendo legalmente responsable por los pagos atrasados y las tarifas si la casa permanece sin vender o si los ingresos son insuficientes para cubrir la deuda.
Segundas hipotecas en ejecución hipotecaria
Cuando compra una casa, firma un pagaré, la promesa de pagar el préstamo. Una hipoteca es un interés de seguridad en su casa que le permite al prestamista ejecutar una ejecución hipotecaria si no cumple con los pagos mensuales. La segunda hipoteca es esencialmente un gravamen: otorga al prestamista el derecho de confiscar su propiedad (la garantía) si no cumple con los pagos. Cuando una casa entra en ejecución hipotecaria, los primeros gravámenes tienen prioridad sobre los segundos privilegios. Por lo tanto, una primera hipoteca, utilizada para comprar la casa, se paga antes de que se pague la segunda hipoteca. Si no quedan fondos para la segunda hipoteca después del pago de la primera hipoteca, se elimina el gravamen pero no la deuda. El prestamista de la segunda hipoteca ya no tiene derecho a su propiedad anterior después de que se haya revendido, pero todavía le debe al prestamista el saldo del préstamo.
Posibles acciones de prestamistas de segunda hipoteca
Cuando los prestamistas pierden dinero como resultado de una ejecución hipotecaria, generalmente toman medidas para tratar de minimizar la pérdida. Pueden presentar una demanda contra el prestatario, a menos que lo prohíba la ley estatal, para intentar recuperar sus pérdidas. Pueden tratar de imponer un derecho de retención sobre otros bienes inmuebles de su propiedad, intentar congelar su cuenta bancaria o intentar embargar su salario. A veces, los prestamistas cargan la deuda morosa cuando se pagan la primera hipoteca y parte de la segunda. Una cancelación es un proceso financiero que califica la deuda como incobrable, pero no elimina la obligación legal de pago del deudor. Si bien puede parecer inofensivo, una cancelación de cuentas es mala para su puntaje de crédito, y en algunos estados, la deuda que se cancela puede considerarse un ingreso sujeto a impuestos.
