La ejecución hipotecaria es un riesgo real si no se mantiene al día con sus impuestos a la propiedad. La única pregunta se convierte exactamente en quién podría excluirte de ti y cuánto tiempo podría llevar. Esto varía según la ley estatal, y la cantidad de tiempo que tiene para salvar la situación también puede cambiar de estado a estado. La buena noticia es que la ejecución hipotecaria suele ser el último recurso de su autoridad tributaria municipal o del condado. Quieren sus impuestos, no su propiedad.
Certificados de Gravamen Fiscal
Muchos estados no ejecutan su propiedad por sí mismos. Ellos venden el derecho de ejecutar una hipoteca a los inversores en su lugar. Si no paga sus impuestos a la propiedad dentro del período de tiempo establecido por las leyes de su estado, la autoridad fiscal, generalmente su gobierno municipal o del condado, realizará una subasta y otorgará a los licitantes el derecho a comprar un certificado de gravamen fiscal para su propiedad. El certificado es solo un gravamen, no transfiere la propiedad de sus bienes raíces. A cambio del gravamen, el postor ganador paga sus impuestos a la propiedad. Este gravamen generalmente tiene prioridad sobre todos los demás, incluida su primera o segunda hipoteca.
El siguiente paso
Si su estado permite la venta de certificados de gravamen de impuestos por impuestos a la propiedad en mora, generalmente tiene un período de tiempo después de la venta del certificado, aproximadamente de uno a tres años, para canjear el gravamen. Esto implica compensar al postor ganador por los impuestos que pagó, más los intereses establecidos por las leyes de su estado. Si el período de canje expira y usted no hace nada, el oferente ganador tiene el derecho de iniciar una demanda de ejecución hipotecaria en su contra para tomar posesión de su propiedad. Algunas autoridades fiscales, como ciertos condados de Ohio, permiten planes de pago si actúa con la suficiente rapidez para que no tenga que pagar todo en una sola suma.
Ejecuciones hipotecarias de la autoridad fiscal
Algunos estados omiten la fase de certificado de gravamen fiscal del proceso de ejecución hipotecaria. Por ejemplo, la ley de Washington permite que la autoridad fiscal ejecute una ejecución hipotecaria sobre su propia casa si usted no paga sus impuestos a la propiedad durante tres años. Esto también sucede a través de una subasta, pero el oferente ganador en realidad recibe una escritura de su propiedad, no solo un derecho de retención que le obliga a pasar por otro paso si desea ejecutar la hipoteca. Estados como New Hampshire se saltan incluso este paso. Si no paga sus impuestos a la propiedad durante los meses 18, la autoridad fiscal puede traspasar su propiedad al municipio.
Efecto en las hipotecas
A menos que usted sea el propietario de su casa, tiene un prestamista hipotecario que no quiere que nada de esto suceda. Si pierde su propiedad debido a una ejecución hipotecaria, su prestamista está fuera del dinero que le dio para comprar su propiedad, porque los gravámenes fiscales tienen prioridad sobre los gravámenes de los prestamistas. En los estados del certificado de gravamen fiscal, la acción de ejecución hipotecaria extingue las hipotecas. En los estados que proceden directamente a la ejecución hipotecaria, ocurre lo mismo. La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren que usted realice pagos de depósito en garantía para pagar sus impuestos solo por este motivo: quieren asegurarse de que la autoridad fiscal reciba su dinero. Los estados del certificado de gravamen fiscal le permiten a su prestamista hipotecario hacer una oferta para evitar el embargo hipotecario de otra persona, o para canjear el certificado en sí durante el período de reembolso. Seguirá debiendo impuestos, pero le deberá a su prestamista, no al gobierno, y el prestamista también puede ejecutarlo por no pagar.
