Los felices propietarios de una lista MERS activa.
Si su hipoteca aparece como inactiva en MERS, podría ser algo bueno o malo , depende de las circunstancias. MERS significa Sistemas de registro electrónico de hipoteca; es una base de datos con información sobre millones de hipotecas de viviendas. Cuando ya no se paga una hipoteca, su estado en la base de datos cambia a "inactivo".
Mercados hipotecarios
Cuando un banco le presta dinero para comprar una casa, el banco generalmente no se queda para cobrar 30 años de pagos. Recupera su dinero de inmediato vendiendo el derecho de cobrar sus pagos a otro banco o inversor. El comprador podría revender ese derecho a otra persona. De hecho, una sola hipoteca podría venderse y revenderse varias veces entre instituciones financieras e inversores. Es posible que ni siquiera sepa que esto sucederá hasta que reciba un aviso para enviar sus pagos a una dirección diferente. Cada vez que se "reasigna" la hipoteca de su casa de esta manera, los documentos de la hipoteca archivados en la oficina de registros de propiedad de su condado deben actualizarse.
Conozca MERS
Millones de hipotecas cambian de manos cada año, el proceso actualizar los registros del condado creó montañas de papeleo y, con las tarifas de presentación involucradas, un gasto considerable. La industria de servicios financieros creó MERS en la década de 1990 para agilizar el proceso. Los registros de propiedad en la oficina del condado simplemente nombran a MERS como el "cesionario de la hipoteca", y MERS realiza un seguimiento de quién tiene actualmente un reclamo sobre la hipoteca. Cuando una hipoteca se vende o sufre un cambio en el estado, esa transacción se registra dentro de MERS, pero los registros del condado no tienen que actualizarse.
Buenas desactivaciones
Cada préstamo en la base de datos MERS tiene un único 18 -número de identificación de la hipoteca de dígitos, o MIN. No importa lo que suceda con el préstamo, el número se queda para siempre, incluso después de desactivado. La base de datos también registra el "estado MIN" de cada préstamo. En la mayoría de los casos, un estado MIN de "inactivo" significa que la deuda se ha pagado en su totalidad. Las hipotecas se desactivan cuando realiza todos los pagos, pero también cuando refinancia. En un refinanciamiento, el préstamo original aparece como "Inactivo: pagado en su totalidad" y usted obtiene un nuevo préstamo activo con un nuevo MIN. Las ventas en corto aprobadas por los prestamistas también entran en MERS como pagadas en su totalidad.
Desactivaciones no tan buenas
Sin embargo, hay más de una forma de desactivar un préstamo. Si el préstamo se reasigna a una parte que no participa en MERS, y otros no, recibirá el estado de "Inactivo: transferido de MERS". Eso no es realmente malo, aunque el comprador ahora tendrá que encargarse de actualizar los registros del condado; no tienes que hacer nada Lo que es malo, sin embargo, es cuando una hipoteca se desactiva debido a quiebra o ejecución hipotecaria. En tales casos, el prestamista, o quienquiera que haya reclamado la casa ahora, ha recuperado la propiedad porque los prestatarios han incumplido sus pagos. Una vez confiscada la casa, no se realizan pagos de la hipoteca, por lo que el estado de MIN queda inactivo.
