La ejecución hipotecaria es más rápida y fácil con una escritura de fideicomiso.
Cuando un prestatario solicita un préstamo hipotecario, el prestamista le pide que firme una escritura de hipoteca o escritura de fideicomiso. Ambos tipos de escritura evidencian la deuda. Ambos crean un gravamen sobre bienes inmuebles y ambos se registran generalmente en la oficina de registros del condado, que notifica al público sobre el gravamen. La principal diferencia se relaciona con la ejecución hipotecaria. En los estados donde las escrituras de fideicomiso son habituales, los prestamistas pueden ejecutar una hipoteca sin involucrar a los tribunales.
Tres personas en la relación
Una hipoteca está firmada por dos partes: el prestatario y el prestamista. Una escritura de fideicomiso, por otro lado, implica tres. Bajo este último acuerdo, el prestatario transfiere su título a un fideicomisario independiente. Una compañía de títulos, una compañía de fideicomiso o la función fiduciaria del banco prestamista suele cumplir esta función. El fideicomisario detenta el título hasta que se cancela el préstamo, momento en el cual el fiduciario lo transfiere al prestatario. Si el prestatario incumple -por ejemplo, se retrasa con los pagos o infringe las condiciones de la hipoteca- el fideicomisario puede ejecutar una hipoteca en nombre del prestamista.
Ejecución hipotecaria judicial
Un prestamista con una hipoteca tradicional inicia el proceso de ejecución hipotecaria mediante presentación una demanda. La demanda describe la deuda y solicita al tribunal una orden que le permita al prestamista forzar la venta de la vivienda. Si el prestamista tiene éxito, el tribunal ordena la venta de un sheriff. En la mayoría de los estados, el título va al mejor postor. Sin embargo, el prestatario conserva el derecho de redención. Esto le permite al prestatario pagarle al titular y recuperar su título. Dependiendo de dónde viva, el prestatario puede tener derecho a canjear su casa durante varios años después de la venta del alguacil.
Ejecución hipotecaria no judicial
Un prestamista que posee una escritura de fideicomiso puede ejecutarla sin recurrir a un proceso judicial ejecución hipotecaria no judicial. El prestamista comienza el proceso emitiendo un aviso predeterminado. La ley estatal regula el servicio del aviso y le da al prestatario una cierta cantidad de tiempo para actualizar el préstamo, generalmente alrededor de los 90 días. Si el prestatario no arregla la morosidad, la propiedad va directamente a la subasta. El mejor postor gana. Si nadie más puja, el prestamista obtiene el título.
Detener el proceso de ejecución hipotecaria
Generalmente, el prestatario tiene hasta la venta de la ejecución hipotecaria para actualizar el préstamo y "curar" el incumplimiento. Esto detiene el proceso de ejecución hipotecaria. Si el prestatario no está de acuerdo con el aviso predeterminado, debe presentar una demanda contra el prestamista. Por lo tanto, en una ejecución hipotecaria no judicial, la responsabilidad recae en el prestatario para iniciar una acción judicial; la ejecución hipotecaria no se puede detener de ninguna otra manera. Una vez que se realiza la venta, el prestatario no tiene derecho a canje ni segunda oportunidad para pagar el préstamo.
El prestamista pierde la deficiencia
Si bien la ejecución hipotecaria no judicial ofrece al prestamista un proceso más rápido y más barato de ejecución hipotecaria con un resultado más claro, prestamista que utiliza ejecución hipotecaria no judicial pierde su derecho a una sentencia de deficiencia contra el prestatario. Esto significa que si la vivienda se vende en una subasta por un precio inferior al valor de la deuda, el prestamista debe cancelar el déficit. La ejecución hipotecaria judicial, por otro lado, permite que el prestamista demande al prestatario por cualquier déficit.
