Lograr que el vendedor lleve una nota secundaria es una forma creativa de financiar la compra de una casa.
En la jerga de bienes raíces, los compradores que deben dinero en un cierre se conocen comúnmente como el vendedor que "retira" una segunda hipoteca. Cuando los compradores no pueden obtener financiamiento hipotecario convencional, puede acelerar la venta y aumentar el precio de venta, particularmente en mercados de crédito restringidos. Sin embargo, las devoluciones del vendedor no están exentas de riesgos, algo que tanto los vendedores como los compradores deben tener en cuenta.
Cómo funciona la devolución de vendedores
Imagine una casa en venta con un precio de venta de $ 200,000 y un valor de tasación de $ 190,000. La hipoteca pendiente del vendedor es $ 100,000. Por lo tanto, el patrimonio del vendedor en la propiedad es de $ 90,000. El comprador puede obtener financiamiento hipotecario convencional para 80 por ciento del valor de tasación ($ 152,000), pero no puede obtener financiamiento para 80 por ciento del precio solicitado ($ 160,000). Debido a que el vendedor tiene $ 90,000 en equidad en la casa, el vendedor puede permitirse y prefiere "recuperar" una segunda hipoteca por $ 10,000. Esto ayuda al comprador a calificar para financiamiento convencional sobre el valor de tasación.
En este escenario, el comprador y el vendedor generan un pagaré por la segunda hipoteca de $ 10,000 con un segundo gravamen sobre la casa como garantía. El segundo gravamen está subordinado al primer gravamen hipotecario de $ 152,000.
Riesgos de devolución del vendedor
Antes de recuperar una nota secundaria, realice la debida diligencia apropiada sobre el prestatario, incluida la obtención de copias del informe de crédito y las declaraciones de impuestos del prestatario. Debido a que esta es una transacción legal, el pagaré y la segunda escritura de fideicomiso (gravamen) deben ejecutarse de acuerdo con los términos que se presentarán en el tribunal. Haga que un abogado de bienes raíces con experiencia elabore los documentos. Familiarícese con las leyes contra la deficiencia de ejecuciones no judiciales de su estado. Estas leyes prohíben a los acreedores en ejecuciones hipotecarias no judiciales demandar a los prestatarios para recuperar pérdidas en el caso de que una venta de ejecución hipotecaria fuera deficiente para compensar un segundo gravamen y acreedores no garantizados. En una ejecución hipotecaria no judicial, el titular de la primera hipoteca simplemente puede ejecutar una ejecución hipotecaria después de las notificaciones apropiadas al prestatario sin la necesidad de la aprobación del tribunal. Nuevamente, consulte con un abogado de bienes raíces para minimizar el riesgo de pérdida.
Vender la segunda hipoteca
Muchos vendedores no están dispuestos a mantener la segunda hipoteca hasta el vencimiento, que puede ser de tres a siete años. En este caso, vender la segunda nota hipotecaria en el mercado secundario podría ser una opción viable. Muchas compañías compran las segundas hipotecas o actúan como intermediarios en la búsqueda de compradores para su nota. Es inteligente darse una vuelta y obtener cotizaciones porque las tasas de descuento pueden variar ampliamente según la compañía. Las compañías que compran, o ayudan en la venta, a los acuerdos estructurados a menudo hacen lo mismo con las notas hipotecarias.
Riesgo de devolución del comprador
El mayor riesgo para el comprador es por defecto. La falta de presupuesto adecuado para los pagos de la nota secundaria puede ser un destructor de presupuesto. Por eso es vital establecer primero su presupuesto. Luego, negocie con el vendedor para estructurar la nota de modo que esté de acuerdo con su capacidad de pago. También es prudente consultar con un abogado de bienes raíces para asegurar que el pagaré cumpla con las leyes de préstamos en su estado. Algunos estados eximen las tasas de interés de las notas de la hipoteca del vendedor de las leyes de usura porque ningún efectivo cambia realmente de manos. Desea evitar pagar una tasa de interés usurera, que puede ser financieramente paralizante.
