Comprar una casa en una subasta de impuestos requiere hacer la investigación antes de que baje el nivel de ventas.
La National Tax Lien Association informó que las moras impositivas en los EE. UU. Totalizaron más de $ 15 mil millones en 2010, con más de $ 5 mil millones de las casas con gravamen vendidas en las ventas de impuestos ese año. Los propietarios de viviendas con impuestos morosos también suelen tener una deuda hipotecaria pendiente. Los compradores de viviendas con gravámenes deben enfrentar los desafíos de los prestamistas que mantienen la casa como garantía.
Impuestos gravados ventas
Los estados de Washington, DC, Puerto Rico, las Islas Vírgenes de los EE. UU. Y 29 venden casas para cobrar los impuestos morosos. Cada estado tiene leyes diferentes para archivar los gravámenes, especificando los períodos de gracia y los términos para redimir la propiedad, además de las reglas para llevar a cabo la venta o subasta de la vivienda. Las reglas de venta de gravámenes fiscales regulan el derecho del nuevo propietario a la posesión de la propiedad. Veintiún estados, incluidos Montana, Nueva Jersey y Wyoming, emiten al licitador ganador un certificado de embargo fiscal que permite al propietario anterior o al titular de la hipoteca un período de tiempo para canjear la propiedad. Pensilvania, Dakota del Norte y Oklahoma no tienen un período de redención. El período de redención típico varía, como en Idaho, desde el final de la venta, hasta el momento en que se emite la escritura de la propiedad. Esto a veces requiere un período de espera de 18 meses después de la venta, como en West Virginia. Wyoming requiere un período de espera de cuatro años antes de que el nuevo propietario pueda recibir una nueva escritura de la propiedad. Durante el período de redención, los tenedores de hipotecas pueden ejecutar la hipoteca de la vivienda por no haber realizado los pagos de la hipoteca.
Compra de propiedades de gravamen impuesto
Los prestamistas hipotecarios generalmente reciben una notificación cuando los dueños de propiedades no pagan impuestos a la propiedad. Algunos prestamistas hacen estos pagos para proteger el interés del prestatario en la propiedad hipotecada. Cuando los prestamistas no reciben la notificación o no actúan sobre el aviso, el prestamista debe ganar la casa en la venta o subasta de impuestos. Luego, el prestamista recibe los ingresos de la venta después del pago de los impuestos atrasados. Connecticut, por ejemplo, requiere que el ganador de la venta de impuestos pague el interés porcentual de 18 al titular del certificado de impuestos durante el período de reembolso de seis meses. Alabama cobra el interés porcentual de 12 durante el período de tres años del postor ganador en la venta del gravamen fiscal. Texas tiene un interés de canje variable de 25 por ciento en el primer año y 50 por ciento en el segundo año. Wyoming toma 3 por ciento del precio de compra de la propiedad y un 15 adicional de interés anual por un mínimo de cuatro años hasta que se retire la nueva escritura de la propiedad.
Liquidación de gravámenes hipotecarios
Algunas propiedades que se venden a las ventas de gravámenes fiscales también tienen gravámenes de segunda hipoteca. Esto crea un problema para los nuevos propietarios, incluso cuando las leyes no requieren un período de espera para emitir una nueva escritura. Las leyes de California, por ejemplo, permiten que el titular de una segunda hipoteca tenga derecho a reclamar daños contra el prestatario para reembolsar la hipoteca adeudada cuando el préstamo senior no le permitió al prestamista menor la oportunidad de ejecutar una hipoteca sobre una casa. Esto significa posibles demoras legales para que el nuevo propietario tome el título de la casa. Los prestamistas hipotecarios en Tennessee, por ejemplo, tienen el derecho de desafiar al estado por la prueba del efectivo distribuido de la venta de impuestos, y esto ofrece más posibilidades de retrasos de propiedad durante el proceso de impugnación y contabilidad.
Protecciones al comprador
El pago de una búsqueda de título proporciona un informe oficial de hipotecas, pagos de impuestos y cualquier gravamen actual y pendiente sobre la propiedad. La compra de un seguro de título protege contra cualquier gravamen hipotecario impago que no aparezca en los registros de impuestos. Otros posibles gravámenes sobre su nueva propiedad incluyen facturas de agua impaga, evaluaciones especiales para parques, aceras o alcantarillas que no se pagan. Los honorarios no pagados por la eliminación de malezas o las cubiertas de ventanas realizadas por la ciudad o el condado también significan gravámenes sobre una casa vendida en la venta de impuestos. La investigación de estos gravámenes requiere ponerse en contacto con cada agencia directamente para determinar los pasos necesarios para eliminarlos. Esto puede implicar el pago por los servicios de la ciudad proporcionados al propietario original para liquidar la deuda.
