Los contratos de venta de tierras se establecen como hipotecas globales, pero el préstamo hipotecario actual permanece.
Piense en un contrato de tierra a plazos como una "hipoteca dentro de una hipoteca ". Después de acordar un precio de compra, el comprador le paga al vendedor una cantidad mensual que al menos es igual al pago actual de la hipoteca. Si es posible, el vendedor intentará incluir el impuesto a la propiedad y el depósito de garantía como parte del pago mensual del comprador. El contrato de tierra funcionará como una hipoteca, y el comprador pagará al vendedor en lugar de a un prestamista. El vendedor no transfiere la escritura o la propiedad hasta que se completen los términos del contrato de tierra y se pague la hipoteca bancaria registrada.
Cuestiones de legalidad
Algunos estados de los EE. UU. Restringen el uso de contratos de tierras a plazos, pero en la mayoría de los casos , a menos que la escritura se transfiera anticipadamente al comprador, estos acuerdos son legales. Si el propietario / vendedor tiene una hipoteca ocupada por el propietario, el prestamista puede querer modificar los términos del préstamo si se entera del acuerdo. Por ejemplo, una vez que el propietario deja de ocupar el hogar, el inmueble se convierte en propiedad de inversión, que normalmente conlleva una tasa de interés hipotecaria más alta. En algunos casos, el prestamista hipotecario tiene derecho a considerar el préstamo hipotecario en mora y exigir el pago en su totalidad inmediatamente.
Anticipo
La mayoría de los contratos de tierras requieren alguna forma de anticipo del comprador. El vendedor puede simplemente mantener registros que demuestren que el pago inicial se restó del precio de venta acordado. Dado que la mayoría de los compradores que acceden a contratos de tierra no tienen suficientes fondos de anticipo para calificar para una hipoteca bancaria, los vendedores deben entender que pocas personas tendrán entre 10 y 20 por ciento del precio de compra.
Aviso legal
Tanto comprador como vendedor debe hacer que un abogado revise el acuerdo de tierras a plazos para evitar posibles problemas legales futuros con los términos del contrato, el idioma o la imparcialidad. El abogado del vendedor puede cobrar y custodiar el pago inicial y administrar un cierre para sellar el trato. El uso de un abogado para asesorar, dar su consentimiento y cerrar la transacción legitima aún más el tratamiento del acuerdo como un préstamo hipotecario. Un contrato de tierras a plazos es un tipo de financiamiento vendedor.
Similar a una hipoteca con globo
La mayoría de los contratos de tierras incluyen una fecha para completar la compra mucho más breve que el plazo de la hipoteca bancaria registrada en la propiedad. Esta realidad refleja un verdadero préstamo hipotecario de globo. Típicamente, las hipotecas de globo requieren pagos mensuales calculados para pagar el préstamo en 15 o 30 años. Sin embargo, una fecha de pago total es mucho más corta, por ejemplo, de cinco a 10 años, lo que da como resultado un pago final de miles de dólares más que el pago mensual de 15 o 30 años. Por lo tanto, el nombre acertadamente descriptivo "hipoteca globo". Cuando el comprador realiza el pago final que paga la hipoteca pendiente, la escritura y el título de la propiedad se transfieren al comprador.
