Si deposita menos del 20 por ciento cuando compró su casa, y si su hipoteca está asegurada por el gobierno, es posible que no tenga que preocuparse por perder su casa por una venta de un impuesto a la propiedad. Bajo estas circunstancias, su compañía hipotecaria probablemente requiera el depósito de una parte de su pago cada mes para pagar los impuestos a la propiedad. De lo contrario, si los paga por separado de su hipoteca, corre el riesgo de quedarse atrás. Las leyes en todos los estados 50 permiten que el gobierno recupere los impuestos que debe si esto sucede.
La subasta
Las leyes estatales varían con respecto a cuánto puede atrasarse con sus impuestos a la propiedad antes de que su gobierno tome medidas. En algunas áreas, puede tener solo unos pocos meses, mientras que en otras, puede tener un año o más. Sin embargo, si este tiempo transcurre y no se pone al día con sus impuestos, el resultado final es el mismo: el gobierno subastará un gravamen contra su hogar. Su gobierno automáticamente tiene un gravamen por ley si usted no paga, y vende la propiedad del gravamen a otra persona. No vende su casa en sí, solo el derecho a ejecutar una hipoteca sobre ella. El proceso de subasta varía de una jurisdicción a otra. En algunos casos, gana el licitador que está dispuesto a aceptar la tasa de interés más baja de su inversión. En otros, gana el licitador que está dispuesto a depositar la mayor cantidad de dinero con el gobierno.
Pago de impuestos
Después de la subasta, el postor ganador debe pagar los impuestos de propiedad morosos por usted. Por ejemplo, si debe $ 3,200 en impuestos a la propiedad y si gana la licitación en $ 5,000, algunas jurisdicciones tomarán $ 3,200 de la oferta para satisfacer su deuda tributaria y retendrán los $ 1,800 restantes. Si la base de la subasta era la tasa de interés, el mejor postor pagará sus impuestos, pero generalmente no rebajará el dinero adicional. A cambio, recibe un certificado de venta de impuestos o un certificado de venta que establece los términos de su oferta. El certificado es una prueba oficial de su propiedad del gravamen sobre su propiedad.
Redención
Después de la subasta, tiene un período de tiempo en el que puede tomar medidas para evitar la ejecución hipotecaria. Puede canjear el certificado. Desafortunadamente, después de una venta de impuestos, no puede simplemente ir al ayuntamiento y pagar los impuestos vencidos de la propiedad para que desaparezca todo el desastre. Tendría que pagar los impuestos, más los intereses, y los intereses pueden variar según la ley estatal. En algunos estados, es una cantidad legal, como el porcentaje de 10. Por lo tanto, si usted debía $ 3,200 en impuestos, tendría que pagar $ 3,520 para canjear su hogar. En las jurisdicciones donde los compradores pujan por la tasa de interés, usted debe pagar la deuda tributaria más la tasa de interés ganadora del licitador. En cualquier caso, el oferente o inversionista recibe su dinero cuando lo canjea, más su interés, su ganancia por toda la transacción. También puede haber multas pagaderas a su gobierno para cubrir su tiempo y gastos para realizar la subasta. Una vez que haya pagado todo lo que debe, el postor ganador debe devolver el certificado y ya no habrá un gravamen sobre su propiedad, a menos que se atrase con sus impuestos nuevamente.
Juicio hipotecario
Si no puede obtener el dinero para canjear el certificado, el oferente ganador puede presentar una demanda en su contra para ejecutar la hipoteca de su casa. Esto puede ser tremendamente complicado si tiene una hipoteca en contra, por lo que no es raro que los prestamistas compren el certificado de venta de impuestos ellos mismos por este motivo. En algunos estados, como Maryland, si el oferente ganador no ejerce su derecho de ejecución hipotecaria en un plazo de dos años, su certificado se vuelve inútil: no puede cobrar su interés y no puede tomar posesión de su hogar. El gravamen vuelve a su gobierno hasta que se celebre otra subasta.
