Sacar más de una hipoteca afecta el capital de su casa.
Los propietarios pueden acumular capital al pagar el saldo de su hipoteca o esperar a que su propiedad aumente en valor. La cantidad que debe en su hipoteca en comparación con el valor de mercado de su casa se conoce como la relación préstamo-valor. Cuanto mayor sea su relación de LTV, menos equidad tendrá. A su vez, un LTV bajo le permite obtener los mejores términos de préstamo en un refinanciamiento. Un propietario también podría necesitar calcular un préstamo combinado a valor agregado, o CLTV, lo que significa que tiene más de un préstamo en su propiedad.
Préstamo a valor agregado
Un CLTV indica financiamiento secundario, como líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), préstamos con garantía hipotecaria o segundas hipotecas, existen en una propiedad. Cuando se usan dos préstamos para comprar una casa, se hace referencia al endeudamiento en términos de CLTV. Un CLTV también ocurre cuando un propietario toma un préstamo adicional o una línea de crédito contra el valor de su casa, antes de que pague su préstamo primario o primera hipoteca.
Cálculo
Puede calcular su CLTV agregando los saldos de su préstamo y dividiendo la suma por el valor de su casa. Por ejemplo, supongamos que un prestatario debe $ 90,000 en su primera hipoteca y $ 10,000 en una HELOC por un total de $ 100,000. Si el valor de mercado actual de la casa es de $ 180,000, la mediana nacional en 2012 según Bloomberg, la hipoteca CLTV es del 56 por ciento.
Posibilidades
En general, un LTV del 80 por ciento o más se considera en el extremo superior del rango de riesgo desde el punto de vista de un prestamista. En dichos préstamos, los prestamistas requieren que el prestatario pague un seguro hipotecario privado, una prima adicional que protege al prestamista contra el incumplimiento. Para evitar el seguro hipotecario privado, puede obtener dos préstamos: uno para el 80 por ciento del valor de la vivienda y otro para el 20 por ciento del valor, para una CLTV del 100 por ciento. Aunque la financiación con alto CLTV escaseaba después de la crisis hipotecaria de 2007, los prestatarios aún pueden obtener programas de asistencia para el pago inicial diseñados para prestatarios con ingresos bajos a moderados.
Consideraciones
Los propietarios a menudo piden prestado en contra de su propiedad para pagar deuda de interés o aprovechar el capital de su casa. Los HELOC y otros financiamientos secundarios podrían tener sentido si el nuevo préstamo tiene una tasa de interés más baja en comparación con la de las deudas que se reembolsarán con el nuevo préstamo. Aunque asumir un préstamo secundario puede reducir su pago mensual inmediato, las deudas con el valor acumulado de la vivienda pueden costarle más a largo plazo porque tienen plazos de amortización de 10 años o más. Además, tener un CLTV más alto puede hacer que sea más difícil para usted vender o refinanciar su casa. Es importante considerar los efectos del financiamiento secundario antes de solicitar un nuevo préstamo.